Déterminer son budget

Avant de se lancer dans les recherches, il est nécessaire d’avoir une idée du budget que vous pourrez allouer à votre projet immobilier, surtout si vous le financez via un crédit bancaire. Les banques ont drastiquement restreint leurs conditions de financement depuis 2 ans, surtout pour les investisseurs, il est donc important de savoir en amont si vous êtes finançables, et quel montant maximum vous pouvez emprunter. Cela permettra de faire un premier tri sur la sélection des biens que vous être en capacité d’acquérir.

Il ne faut pas hésiter à consulter plusieurs organismes bancaires (en plus de votre banque familiale) afin de comparer et d’avoir les meilleures conditions de prêt. Mandater un courtier en prêt immobilier est une très bonne alternative si vous n’avez pas le temps, c’est lui qui effectuera toutes les démarches, et défendra vos intérêts pour vous obtenir les meilleures conditions de crédit.

Définir ses objectifs financiers

Après avoir déterminé votre enveloppe financière, vous allez devoir définir un objectif de rentabilité pour votre futur investissement. Le taux de rentabilité brut immobilier s’obtient de la manière suivante : [(Loyer mensuel * 12 mois) / Prix d’acquisition) * 100.

Votre objectif de rentabilité va dépendre de votre situation personnelle et de vos besoins : est-ce que vous voulez un bien immobilier qui s’autofinance ? Réaliser du cash-flow immédiat ? Chaque situation est personnelle bien entendu, mais le calcul du taux de rentabilité est un indicateur indispensable pour sécuriser votre investissement immobilier.

Cela vous permet également de faire une rapide présélection lors de vos recherches sur les annonces immobilières (Leboncoin, Se Loger, etc), et d’avoir une première idée de la rentabilité d’un bien immobilier.

Lorsque vous aurez trouvé un bien qui vous intéresse, vous calculerez la rentabilité nette, en ajoutant l’ensemble des charges du logement au prix d’achat. Le taux de rentabilité net sera logiquement inférieur à la rentabilité brute, et vous aurez une vision précise du résultat financier de votre investissement.

Où et quoi acheter ?

On ne le répétera jamais assez, mais il y a trois critères à privilégier lors d’un achat immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement !

Votre budget, ainsi que votre objectif de rentabilité pourront vous aider dans le choix du lieu de votre investissement.

Si vous habitez à proximité d’une zone touristique, il peut être judicieux de faire vos recherches dans cette zone, cela vous facilitera grandement lors de vos déplacements pour visiter, et vous rassurer également lors de la gestion de votre logement. D’autant plus que vous pourrez également en bénéficier plus facilement pour votre usage personnel.

Mais il est également possible d’investir loin de votre domicile familial, si vous avez une zone géographique qui vous tient à cœur, comme un chalet à la montagne, une maison en bord de mer, ou un appartement dans une grande ville, car ce lieu pourra également être un pied-à-terre pour vos déplacements et/ou vos vacances.

Dans tous les cas, il faudra bien analyser le marché local, se renseigner sur la demande locative, les typologies de logement demandées en fonction du secteur (un petit logement est plus demandé en zone urbaine par exemple), les événements locaux et les attractions touristiques. Des recherches sur Google, ou directement sur le site de l’office du tourisme pourront vous aider dans vos recherches.

Il faudra également étudier les prix pratiqués dans la zone géographique (à l’achat et à la location saisonnière) en fonction de la saisonnalité (pour la location), mais aussi le taux d’occupation ainsi que le prix moyen de location à l’année. Pour étudier les prix de l’immobilier (achat), le site du gouvernement DVF vous permet de voir les transactions réalisées sur les 5 dernières années.

Pour étudier les tarifs de location, vous pouvez utiliser les plateformes AirBNB/Booking et AirDNA et ainsi effectuer votre étude de marché.

Analysez également le niveau de concurrence, car un marché saturé peut rendre difficile la location de votre bien, et vous serez certainement obligé de revoir à la baisse vos objectifs de rentabilité. Cherchez plutôt des endroits où l’offre de location est moins abondante, mais où la demande est bien présente (ex des zones rurales plutôt que le littoral).

Il est également important de se renseigner sur la réglementation locale en location courte durée, car cela pourrait avoir de graves conséquences sur votre investissement. En effet, des villes comme Biarritz et Saint-Malo ont déjà mis en place des mesures afin de réguler la location touristique, et il y a de grandes chances pour que d’autres villes suivent le mouvement.

Les agents immobiliers ou bien nos conseillers Book&Pay pourront vous donner des informations précieuses sur les tendances du marché et les législations en vigueur.

En résumé, la clé est de trouver un équilibre entre :

• la demande des voyageurs ;
• la concurrence ;
• la rentabilité ;
• les réglementations locales.

Effectuer des recherches approfondies avant de prendre une décision peut contribuer au succès de votre entreprise de location courte durée.

Faire sa recherche de biens

Maintenant que vous savez où chercher, et quelle typologie de logement acheter, vous pouvez démarrer vos recherches d’annonces. Les sites de diffusion comme Leboncoin, Se Loger, Bien Ici sont les principales sources d’annonces de transactions immobilières. Il peut être également judicieux d’appeler directement les agences immobilières locales, qui pourront vous proposer des biens adaptés à votre recherche, et potentiellement vous proposer des biens off market (qui ne sont pas encore mis en ligne). Vous pouvez également mandater un chasseur immobilier, qui effectuera toutes les recherches et vous proposera des biens immobiliers susceptibles de répondre à vos objectifs. Certains chasseurs immobiliers sont spécialisés dans l’investissement locatif, ce qui n’est pas toujours le cas des agents immobiliers.

Les visites permettent de se rendre compte sur place du potentiel locatif d’un secteur géographique, des commerces à dispositions, les transports en commun, les attractions touristiques,…

Lors de vos visites, assurez-vous que le règlement de copropriété n’interdit pas la location courte durée au sein de l’immeuble. Soyez également vigilant au diagnostic de performance énergétique du logement (DPE). En effet, le gouvernement fait actuellement la chasse aux “passoires énergétiques”, les logements classés en DPE G seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2025, et les logements classés en F à partir du 1er janvier 2028. Cela concerne uniquement la location longue durée (pour le moment), mais il est question d’appliquer cette réglementation à la location courte durée, donc il vaut mieux anticiper cette éventualité afin de ne pas se retrouver avec un logement qui ne sera plus louable dans quelques années, et profiter de votre crédit immobilier pour effectuer d’éventuels travaux de rénovation énergétiques avant la mise en location.

Pour dénicher une bonne affaire, il peut être intéressant d’investir dans un bien avec des travaux de rénovation, vous aurez moins de concurrence, et vous pourrez donc avoir plus de marge de négociation avec les vendeurs.

Soyez également attentifs aux biens qui sont depuis longtemps sur le marché, ce sont généralement des biens qui étaient trop chers au moment de leur commercialisation. Les vendeurs sont souvent plus ouverts à la négociation lorsque leur logement est en vente depuis une longue période. Des applications telles que Castorus vous permettent d’avoir l’historique d’une annonce immobilière (extension avec Seloger) : la date de publication de l’annonce, le prix de départ, les baisses de prix,…

Si vous avez repéré un logement nécessitant un certain nombre de travaux, vous devrez établir des devis avant même de soumettre votre offre aux vendeurs. Vous aurez besoin de cet estimatif pour établir votre plan financier, et cela vous indiquera quel montant vous devrez négocier auprès du vendeur pour atteindre votre objectif de rentabilité. N’hésitez pas à établir 3 devis d’artisan/maître d’œuvre afin d’avoir des comparatifs, et de négocier le meilleur prix pour vos travaux.

Etablir son plan financier

Vous avez reçu vos devis travaux, vous pouvez donc établir votre plan financier. Celui-ci reprend toutes les charges liées au logement, et les revenus (d’après l’estimation que vous avez effectuée) auxquels vous pourrez prétendre.

Ce plan financier est essentiel pour déterminer précisément la rentabilité nette de votre investissement. Il vous permet de savoir quel prix vous devrez obtenir auprès des vendeurs pour réaliser votre objectif de rentabilité, et vous pourrez transmettre ce document à votre banque afin de faciliter l’obtention de votre prêt immobilier.

Parmi les charges, il y a bien entendu les charges de copropriété, le crédit, les coûts d’énergie et l’assurance PNO (propriétaire non-occupant), mais il ne faut pas oublier également les différentes taxes car leurs montants n’est pas négligeables :

• la taxe foncière ;
• la taxe d’habitation (sur les résidences secondaires) ;
• la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) car vous entreprenez une activité de loueur meublé non-professionnel (LMNP).

Autre point important, la fiscalité ! En effet, vous serez fiscalisés sur vos futurs revenus immobiliers, et cela peut avoir un impact non négligeable sur le rendement de votre investissement. Un comptable peut vous conseiller sur le régime fiscal le plus adapté à votre situation (régime réel, micro-BIC), afin de ne pas être pénalisé fiscalement.

A noter également que vous pouvez faire classer votre logement meublé de tourisme auprès d’un organisme agréé, qui évaluera selon un cahier des charges si votre logement est éligible (classement de 1 à 5 étoiles en fonction du niveau de confort et d’équipements à disposition pour les voyageurs). L’avantage est principalement fiscal, avec une déduction de 71 % de vos revenus issues de la location meublée.

Une fois votre plan financier établi, vous allez donc pouvoir entrer en négociation avec les vendeurs, ou via l’intermédiaire d’un agent immobilier, afin d’obtenir le prix souhaité pour atteindre votre objectif de rentabilité.

Valoriser son bien

Votre offre d’achat a été acceptée, vous avez signé un compromis de vente et l’acte authentique, félicitations ! Vous avez réalisé une bonne partie du chemin menant à la réussite de votre investissement.

Les travaux et l’aménagement de votre logement vont pouvoir débuter. Cette étape est très importante. En effet, la valorisation d’un bien en location saisonnière permet de le personnaliser, et de se démarquer de vos concurrents. Il peut être intéressant de s’inspirer des magazines de décoration, et de se déplacer dans des magasins pour vous inspirer. Des professionnels du home staging peuvent également vous aider pour faire de votre logement un lieu où les voyageurs pourront vivre une expérience unique.

Les démarches administratives et fiscales

Vous allez devoir en parallèle effectuer les démarches administratives et fiscales suite à la signature authentique de votre bien.

Pour pratiquer une activité de location saisonnière, vous devrez faire une déclaration en mairie afin d’immatriculer votre logement.

3 procédures existent :

• Dans certaines très grandes communes (comme Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse, Tours…), vous devez d’abord demander une autorisation de changement d’usage. Si vous l’obtenez, vous devez ensuite faire la déclaration de votre meublé de tourisme.
• Dans les autres grandes communes (notamment les communes de plus de 200 000 habitants, les communes des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) vous devez d’abord faire une déclaration, puis demander une autorisation de changement d’usage.
  Mais toute autre commune peut décider d’appliquer cette procédure.
• Dans toutes les autres communes, faire une déclaration suffit.

Il sera également nécessaire de s’inscrire au répertoire Sirène de l’INSEE, pour obtenir un numéro SIRET, permettant de vous identifier auprès des services fiscaux lors des démarches suivantes :

• Déclaration complémentaire de revenus. En effet, les revenus tirés de la location, en tant que loueur non-professionnel, sont soumis à l’impôt sur le revenu.
  Si vous utilisez une plateforme pour louer le meublé de tourisme, elle doit vous fournir en janvier un document indiquant le montant brut de vos transactions durant l’année passée.
• Paiement de cotisations sociales, au-delà d’un certain montant de revenus tirés de la location
• Paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE), selon votre situation (lieu et utilisation personnelle du bien loué).
  Vous devez consulter le service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se situe le logement loué pour savoir si vous aurez ou non à régler cet impôt.

Assurer la gestion de son logement

Ça y est ! Vous avez réalisé toutes les démarches administratives. Les travaux et l’ameublement de votre logement sont terminés. Vous allez donc pouvoir démarrer votre activité de location.

Il serait tentant de vouloir assurer soi-même la gestion de son bien, notamment pour économiser les frais de gestion et de conciergerie. Cependant, c’est une activité qui devient rapidement chronophage, car vous vous allez devoir gérer la publicité (payer des abonnements), assurer les réservations (en évitant le surbooking), gérer les voyageurs (avant, pendant et après leurs séjours), faire face à de potentielles dégradations, gestion de cautions, réclamations voyageurs,… et si votre bien n’est pas à proximité de votre lieu de vie, vous allez rapidement déchanter.

Se lancer dans l’investissement locatif peut être une source de stress, et un manque de connaissances peut vous amener à faire des erreurs qui peuvent être lourdes de conséquences.

Nous espérons que cet article vous permettra d’appréhender l’achat immobilier locatif saisonnier de manière plus sereine, et vous donnera sans aucun doute l’envie de réaliser plusieurs investissements.

L’article Réussir son premier investissement immobilier en location saisonnière est apparu en premier sur TTG Conciergerie.

La TTG n’a pas l’habilitation nécessaire (et par choix) d’assurer la fonction de gestionnaire de bien au sens administrative.

• Qu’est-ce qu’un gestionnaire de bien (souvent appelé : Administrateur) ?

Il s’agit d’un professionnel doté d’une carte « G » gestionnaire à partir de l’instant ou celui-ci reçoit les fonds suite à une location, de manière directe par une plateforme ou des voyageurs.

Mais pas de panique, nous avons une solution

Si vous souhaitez que la TTG puisse prendre en charge votre logement, il faudrait :

• Créer votre annonce et renseigner les informations essentielles : votre identité, numéro de déclaration auprès de la mairie, votre relevé d’identité bancaire pour les locations futures, adresse du logement avec exactitude, vos équipements, ce que vous acceptez et ce qui est autour de votre logement.
• Fixer des tarifs selon les dates et le nombre de voyageur
• Fixer les conditions de réservation (nombre de nuit minimum selon les jours, l’heure d’entrée et de sortie [Check-in, Check-out])
• Désigner notre société (adresse mail qui vous sera communiquée) comme co-hôte avec accès intégral

Nos agents peuvent vous assister dans la création de votre annonce, n’hésitez pas à nous contacter.

Pour le reste, on prends le relais !

• Diligenter un photographe professionnel pour mettre en valeur votre logement
• Compléter votre liste d’équipement
• Créer un manuel d’instructions pour l’entrée
• Installer une boîte d’entrée autonome si nécessaire
• Répondre à vos voyageurs lorsqu’une réservation est acceptée
• Vous informer en cas de sinistre voyageur avec un rapport étayé

[Extra] Moyennant un faible taux de commission (12%), nous pourrons également, à votre convenance :

• Renseigner les pré-réservations de voyageurs souhaitant séjourner chez vous
• Vous conseiller sur la tarification à renseigner en fonction du marché de la location et de vos appartements concurrentes
• Vous conseiller sur les équipements à acquérir pour une meilleure prise en charge des voyageurs
• Vous conseiller pour une meilleure visibilité sur les plateformes (SEO)
• Agir pour votre compte en cas de sinistre, vous représenter et demander une réparation auprès de la plateforme responsable de la réservation
• Apporter des réponses à vos voyageurs après chaque commentaire

L’article Comment gérer mon logement en tant que particulier avec la TTG ? est apparu en premier sur TTG Conciergerie.

Voici en règle général ce qu’une conciergerie, comme la TTG prône.

Gestion Complète du Processus

La conciergerie pour la location saisonnière d’appartements prend en charge chaque aspect du processus, depuis la publication de l’annonce jusqu’à l’accueil des invités. Elle assure la promotion de l’appartement sur des plateformes spécialisées, gère les réservations, et organise l’accueil des voyageurs avec soin, garantissant ainsi une expérience fluide et agréable pour chaque locataire.

Maintenance et Entretien Réguliers

Un élément clé pour maintenir la qualité des séjours est l’entretien régulier de l’appartement. La conciergerie s’occupe du nettoyage entre chaque séjour, s’assure du bon fonctionnement des équipements, et répond promptement à toute demande de maintenance, garantissant ainsi un environnement impeccable et fonctionnel pour chaque arrivée.

Services Personnalisés pour des Séjours Mémorables

Les voyageurs recherchent souvent des expériences personnalisées. La conciergerie dédiée aux appartements de location saisonnière offre un service sur mesure, allant de recommandations personnalisées sur les attractions locales aux réservations de restaurants ou d’activités, offrant ainsi à chaque invité une expérience unique et inoubliable.

Flexibilité et Réactivité

Dans l’environnement dynamique de la location saisonnière, la flexibilité et la réactivité sont essentielles. La conciergerie pour appartements saisonniers se distingue par sa capacité à répondre rapidement aux demandes changeantes des voyageurs et des propriétaires, assurant ainsi une satisfaction constante des deux côtés.

Valorisation de l’Investissement Immobilier

Pour les propriétaires, la conciergerie représente bien plus qu’un simple service de gestion. Elle contribue à maximiser le rendement de l’investissement immobilier en assurant des séjours de qualité, ce qui se traduit souvent par une meilleure rentabilité et une valorisation accrue du bien.

Conclusion

En résumé, la conciergerie dédiée à la location saisonnière d’appartements est un maillon essentiel pour les voyageurs en quête d’une expérience authentique et pour les propriétaires soucieux d’optimiser la gestion de leurs biens. En offrant des services complets, une attention personnalisée et une gestion professionnelle, elle élève le niveau de qualité des séjours et facilite la vie des propriétaires, créant ainsi une symbiose parfaite entre confort pour les voyageurs et rendement pour les investisseurs.

Qu’il s’agisse d’offrir une expérience exceptionnelle aux voyageurs ou de maximiser la rentabilité de votre bien immobilier, la conciergerie pour la location saisonnière d’appartements reste l’alliée idéale pour atteindre ces objectifs avec succès. C’est ce que propose la TTG, n’hésitez pas à nous contacter.

L’article Pourquoi recruter la TTG, la conciergerie est apparu en premier sur TTG Conciergerie.

En France, la gestion d’annonces immobilières, même pour de la location courte durée, est encadrée par la loi HOGUET. Cette dernière, dès son introduction précise qui est nécessaire d’avoir le statut d’agence immobilière afin de faire de la gestion locative.

Ainsi, d’après le texte officiel, les dispositions de la loi HOGUET s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis. 

Le texte précise par ailleurs que :

• Est considérée comme relevant de l’activité de gestion immobilière la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d’immeubles bâtis ou non bâtis lorsqu’elle constitue l’accessoire d’un mandat de gestion ;
• Est considérée comme une location saisonnière pour l’application de la présente loi la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs.

Enfin, pour limiter les risques d’interprétation, l’article 2 précise une liste de cas pour lesquels la loi ne serait pas appliquable. Ainsi, par exemple, les agences de voyages peuvent ne pas être concernés par ce cadre légal mais les conciergeries ne sont aucunement citées et doivent donc s’y conformer.

Le non respect de la loi Hoguet peut donner lieu à des plaintes, notamment de la part de la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier).

Pour consulter la loi HOGUET : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068387/

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Les revenus que vous tirez de la location de locaux meublés, en tant que loueur non professionnel, sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

LMNP ou LMP ?

La plupart du temps, vous devrez déclarer les revenus que vous tirez de la location de locaux meublés en tant que loueur non professionnel. Ils constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si au moins l’une des conditions suivantes est remplie :

• aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel ;
• les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer sont inférieures à 23 000 € ;
• ces recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC …).

Si vous ne respectez aucune de ces conditions, vous êtes considéré comme un loueur meublé professionnel.

Micro-Bic ou Bénéfice réel ?

Pour la déclaration de vos revenus, vous devrez choisir entre

• le régime forfaitaire Micro-Bic -> vous déduirez 50% (meublé non certifié) ou 71% (meublé certifié) de vos revenus locatifs et serez imposé au titre de l’impôt sur le revenu sur la partie restante
• le régime réel -> vous déduirez jusqu’à 100% de vos revenus locatifs (en fonction de vos frais réels) mais devrez tenir une comptabilité précise à l’aide d’un comptable

Si vous relevez du régime « micro-BIC » (micro-entreprise), vous devez indiquer le montant brut de vos recettes sur votre déclaration de revenus. Si, à l’inverse, vous relevez du régime dit de bénéfice réel, vous devez remplir une déclaration spéciale et reporter les montants sur votre déclaration de revenus.

Et la CFE ?

En fonction de votre situation (lieu et utilisation personnelle du bien loué), il est possible que vous ayez à payer la cotisation foncière des entreprises. Vous devez consulter le service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se situe le logement loué pour savoir si vous aurez ou non à régler cet impôt.

L’article Comment déclarer les revenus tirés de la location courte durée ? est apparu en premier sur TTG Conciergerie.

Si revenus (brut annuels) < 23 000€ : Non. En dessous de ce seuil, aucune démarche n’est à effectuer.

Si revenus (brut annuels) > 23 000€ : En principe, Oui. Les propriétaires qui déclarent plus de 23 000 € annuels tirés de leur(s) logement(s) mis en location saisonnière doivent s’enregistrer auprès de l’Urssaf et payer des charges sociales sur leurs revenus de location de courte durée.

Cependant, dans le cas où vous confiez votre logement en gestion à Book&Pay, vous n’avez pas à vous enregistrer auprès de l’Urssaf et vous ne devez pas payer de cotisations sociales.

La réponse ministérielle PELLOIS à l’article 18 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 a exclu du paiement des cotisations sociales, les loueurs non professionnels qui exerce cette activité de manière indirecte, c’est à dire par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion.

L’article Doit-on verser des cotisations sociales pour son activité de location meublée ? est apparu en premier sur TTG Conciergerie.

Le paiement de la taxe d’habitation incombe à la personne qui a la libre disposition d’un logement meublé au 1er janvier de l’année d’imposition. Ce qui peut parfois poser problème quand le logement est donné en location saisonnière : qui du bailleur ou du locataire doit payer la taxe ? Dans un arrêt en date du 30 novembre 2007, le Conseil d’Etat a donné une réponse en interprétant de façon très large la notion de libre disposition.

Les logements qui sont offerts à la location saisonnière pendant toute l’année sans que le propriétaire se réserve aucune possibilité de séjour sont soumis à la taxe professionnelle (CFE) et non pas à la taxe d’habitation. Celle-ci n’est donc pas due, ni par le propriétaire, ni par l’occupant au 1er janvier.

En revanche, les propriétaires doivent acquitter la taxe d’habitation, quand ils conservent la disposition de ces logements à titre de résidence principale ou secondaire en dehors des périodes de location. Y compris quand le logement est occupé par un locataire au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour le propriétaire, le seul moyen d’échapper à la taxe est de prouver qu’il cherche à louer le logement à la fin du bail en cours et qu’il n’a donc pas l’intention de l’occuper au cours de l’année concernée.

Et la CFE ?

La Cotisation Foncière des Entreprise (CFE) est avec la Cotisation sur la Valeur Ajouté des Entreprises (CVAE) une composante de la Contribution Economique Territoriale (CET), laquelle a remplacé l’ancienne Taxe Professionnelle. Ces impôts ont été institués par la loi de finance pour 2010.

Comme tous les entrepreneurs commerciaux, les loueurs en meublé sont en principe assujettis à la CFE, qu’ils déclarent leurs revenus au régime micro ou réel et qu’ils soient professionnels ou non. La CFE est calculée de façon analogue à la taxe foncière, à partir de la valeur locative des biens loués, à laquelle sont appliqués des taux d’imposition prévus pour les collectivités locales bénéficiaires. Une cotisation minimale est calculée quand la valeur locative d’un bien n’atteint pas un certain seuil.

Votre avis d’imposition vous sera automatiquement envoyé à partir du moment où vous réalisez votre inscription au répertoire Sirène de l’Insee (obligatoire).

L’article Dois-je payer la taxe d’habitation ? Qu’est-ce que la CFE ? est apparu en premier sur TTG Conciergerie.

Le contrat de location saisonnière ne relève pas des dispositions relatives au bail d’habitation meublée et au bail d’habitation non meublée, étant donné qu’il ne s’agit pas d’habitation principale. 

Une location est qualifiée de saisonnière lorsque le logement est proposé à la nuitée, à la semaine ou au mois. L’occupation du logement est donc limitée à une période de temps libre ou de vacances. 

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

Il s’agit d’un document ayant pour but de décrire et constater l’état du logement et de ses différents équipements.

L’état des lieux doit être établi par le bailleur et le preneur, et doit être conforme à l’ensemble des équipements mentionnés dans le contrat de location (une réservation faite via une plateforme implique la conclusion d’un contrat entre le voyageur et le prestataire de services).

• Quels sont les avantages pour le propriétaire ?

En effectuant un état des lieux au départ du locataire, le propriétaire peut constater l’évolution de l’état de son logement au cours de la période d’occupation par le locataire.

Il pourra éventuellement prétendre à des indemnités, notamment en conservant tout ou partie du dépôt de garantie, au titre des dégradations non liées à un usage normal des locaux commises par le locataire.

• Quels sont les avantages pour le locataire ?

L’état des lieux permet au locataire de vérifier que le logement mis à sa disposition est décent, autrement dit en bon état d’usage et de réparation.

Lors de la restitution (qui intervient après la fin du séjour), la réalisation d’un état des lieux de sortie lui permet d’apporter la preuve que les éventuelles dégradations subies par les locaux ne résultent que de la vétusté du bien et d’un usage normal.

• Est-il nécessaire d’effectuer un état des lieux ?

D’un point de vue légal, il n’est pas obligatoire d’effectuer un état des lieux. En l’absence de document attestant de l’état du logement, il est présumé être en bon état, conformément à l’article 1731 du Code civil.

Il résulte donc de cette disposition légale que le locataire est tenu de restituer le logement dans le même état que le jour où il en a pris possession, et/ou d’informer immédiatement d’une quelconque anomalie pendant son séjour.

Cependant, il est plutôt conseillé de faire un tour du logement le jour de l’arrivée pour constater ensemble de son état général, sans forcément formaliser par un document trop lourd.

Quand effectuer un état des lieux ?

Lorsque le propriétaire ou son mandataire et le locataire décident d’effectuer un état des lieux, cette formalité doit intervenir à deux moments :

– Au moment où le locataire prend possession du logement

– Au moment de la restitution du logement

• L’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée est établi conjointement par le propriétaire et le locataire, ou par des mandataires dûment nommés par eux (conciergerie par exemple), à l’occasion de la remise des clés.

Ce document doit décrire précisément le logement, ses équipements et son état de conservation.

Bon à savoir : le locataire peut émettre des réserves sur le document en cas notamment de non branchement des compteurs d’eau, de gaz ou d’électricité.

• L’état des lieux de sortie

Il ne peut être dressé d’état des lieux de sortie que lorsque le propriétaire et le locataire ont effectué au préalable l’état des lieux d’entrée.

En effet, l’intérêt principal de l’état des lieux réside dans la comparaison que ce document permet d’établir entre l’état du logement lors de sa mise en location et son état à la restitution.

Il permet d’évaluer les éventuelles dégradations subies par les locaux. Il sera ainsi déterminé si ces dégradations sont liées à l’usage normal du bien pendant la période d’occupation du logement par le locataire, ou si leur caractère anormal permet au propriétaire de prétendre à des indemnités, notamment par la retenue du dépôt de garantie.

Bon à savoir : Lorsque le départ du premier locataire coïncide avec l’arrivée d’un nouveau preneur, il est admis que l’état des lieux d’entrée tient lieu d’état des lieux de sortie pour le locataire partant.

Il est indispensable que l’état des lieux intervienne rapidement après la restitution des lieux, afin de garantir que l’état du logement constaté au moment de l’évaluation corresponde bien à son état lors du départ du locataire.

L’article L’état des lieux est-il obligatoire pour un logement dédié à la location saisonnière ? est apparu en premier sur TTG Conciergerie.

Pour assurer votre logement, nous vous recommandons donc de souscrire à une assurance PNO (propriétaire non occupant) adaptée à la location courte durée. C’est d’ailleurs obligatoire si votre logement fait partie d’une copropriété.

Une PNO coûte généralement autour de 10€-15€ par mois.

Dans votre contrat d’assurance, vous devrez veiller à ce que 2 clauses apparaissent : 

• une clause « Pour le compte de qui il appartiendra » : cette garantie vaut comme assurance au profit du souscripteur du contrat (vous, propriétaire) aussi bien qu’au profit du bénéficiaire connu ou éventuel (votre locataire)
• une clause « Abandon recours » ou « Renonciation à recours » : grâce à cette clause, pas de retournement contre le locataire en cas de dommages causés sur le logement durant son occupation. Votre assureur vous considérera donc comme responsable et prendra en charge les indemnisations sans chercher à se retourner contre le locataire ; qui peut déjà être loin ou sans assurance.

Pensez aussi à vérifier auprès de votre assureur comment votre logement sera assuré si vous l’occupez de temps en temps à titre personnel. 

L’article Comment assurer mon logement pour la location courte durée ? Quel est le prix ? est apparu en premier sur TTG Conciergerie.

Dans cette réglementation, il n’existe que 2 catégories d’usages : les logements à usage d’habitation et tous les autres locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.

Dans le cadre de la la location courte durée, certaines communes demandent d’effectuer un changement d’usage du logement pour le passer d’un usage d’habitation à un usage commercial.

Le changement usage est accordé à titre personnel et donc provisoire pour la durée d’occupation du local par le bénéficiaire de l’autorisation. Le local doit ensuite revenir à l’habitation.

Par exception, en cas d’autorisation de changement d’usage avec compensation, l’autorisation est attachée au local et non à la personne, elle a donc un caractère réel et elle devient transmissible. Le local n’est donc plus considéré comme local d’habitation.

Etes-vous concerné(e) ? 

Selon la commune dans laquelle se trouve votre résidence secondaire, il est obligatoire :

• soit d’obtenir une autorisation de changement d’usage du logement, puis ensuite de faire la déclaration de votre logement en mairie. C’est le cas lorsque la mairie utilise un numéro de déclaration. Il s’agit notamment des villes de Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours.
• soit de faire la déclaration de votre meublé en mairie, puis d’obtenir une autorisation de changement d’usage (déclaration puis autorisation). C’est le notamment cas des autres villes de plus de 200 000 habitants, ou situées dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne. Toutefois, toute commune peut décider d’imposer cette procédure. Ainsi, la ville de Saint-Malo, qui compte environ 50.000 habitants a elle aussi décidé d’imposer cette procédure. Nous pouvons vous dire si votre ville est concernée sur simple demande.
• soit de faire la déclaration de votre meublé (déclaration seule) en mairie, sans avoir à obtenir d’autorisation. C’est le cas dans toutes les autres communes.

Et la compensation ? 

Certaines communes comme Paris ou Bordeaux imposent un changement d’usage avec compensation. En pratique cela signifie que si vous voulez passer 100m2 d’un usage d’habitation à un usage commercial, vous devez en même temps passer 100m2 d’un usage commercial à un usage d’habitation. Cette décision complexifie considérablement la mise en location courte durée d’un logement mais permet de conserver un nombre de logements suffisant pour les habitants de la commune.

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